Suku bunga
Suku Bunga adalah sejumlah uang / persentase yang dibayarkan
sebagai imbal jasa atas pinjaman uang yang diberikan. Dalam konteks ini adalah
suku bunga KPR (Kredit pemilikkan rumah). Jumlah bunga dihitung dari nilai
suku bunga yang mengacu pada Suku Bunga BI Rate dikali jumlah total
pinjaman. Nilai tersebut adalah jumlah bunga yang harus dibayarkan setiap
tahun.
Menghitung suku bunga
Suku bunga KPR bisa bersifat efektif, flat ataupun bersifat
anuitas. Diantara 2 jenis suku bunga ini(efektif dan flat), yang membedakan
adalah acuan terhadap jumlah pinjaman yang dikenakan bunga.
Perlu diketahui :
Cicilan perbulan = Cicilan Pokok + Bunga
Cicilan pokok = Jumlah kredit / lama kredit (bulan)
Bunga = Jumlah kredit * bunga kredit / 12
Cicilan pokok = Jumlah kredit / lama kredit (bulan)
Bunga = Jumlah kredit * bunga kredit / 12
Suku bunga KPR flat
Untuk suku bunga flat jumlah bunga dihitung dari jumlah kredit
pada awal pinjaman. Berikut contohnya
Misal : Pinjaman kredit sebesar 600 jt selama 5 tahun. Dengan
bunga flat misalnya 10 % pertahun.
Maka didapatkan cicilan pokok setiap bulannya
adalah
Cicilan pokok = 600jt / (5tahun * 12 bulan/tahun) = 10 jt per bulan
Bunga flat = 600jt * 10% / 12 = 5 jt per bulan
Cicilan pokok = 600jt / (5tahun * 12 bulan/tahun) = 10 jt per bulan
Bunga flat = 600jt * 10% / 12 = 5 jt per bulan
Sehingga jumlah cicilan yang harus dibayarkan tiap bulannya
adalah sebesar 15 jt perbulan.
Dalam suku bunga flat, jumlah bunga yang dibayarkan tidak
berkurang walaupun nilai pokok kredit sudah berkurang.
Suku bunga KPR efektif
Untuk suku bunga efektif, suku bunga dihitung dari jumlah kredit
yang tersisa(nilai kredit awal yang dikurangi jumlah cicilan pokok setiap
bulannya).
Misal : Pinjaman kredit sebesar 600 jt selama 5 tahun. Dengan
bunga efektif misalnya 10 % pertahun
Maka didapatkan
cicilan pokoknya setiap bulan
Cicilan pokok : 600jt / (5tahun * 12 bulan/tahun) = 10 jt
per bulan
Rumus menghitung bunga
efektif : Sisa pokok kredit * suku bunga / 12
Bunga efektif bulan pertama : 6oo jt * 10 % / 12 = 5 jt
Bunga efektif bulan kedua : 590 jt (karena sudah pokok sudah dicicil 1o jt ) * 10 % / 12 = Rp. 4.916.666
Bunga efektif bulan pertama : 6oo jt * 10 % / 12 = 5 jt
Bunga efektif bulan kedua : 590 jt (karena sudah pokok sudah dicicil 1o jt ) * 10 % / 12 = Rp. 4.916.666
Bulan
|
Sisa pokok kredit
|
Cicilan Pokok
|
Bunga
|
Cicilan
|
1
|
600000000
|
10000000
|
5000000
|
15000000
|
2
|
590000000
|
10000000
|
4916666
|
14916666
|
3
|
580000000
|
10000000
|
4833333
|
14833333
|
4
|
570000000
|
10000000
|
4750000
|
14750000
|
5
|
560000000
|
10000000
|
4666666
|
14666666
|
6
|
550000000
|
10000000
|
4583333
|
14583333
|
7
|
540000000
|
10000000
|
4500000
|
14500000
|
8
|
530000000
|
10000000
|
4416666
|
14416666
|
9
|
520000000
|
10000000
|
4333333
|
14333333
|
10
|
510000000
|
10000000
|
4250000
|
14250000
|
11
|
500000000
|
10000000
|
4166666
|
14166666
|
12
|
490000000
|
10000000
|
4083333
|
14083333
|
13
|
480000000
|
10000000
|
4000000
|
14000000
|
14
|
470000000
|
10000000
|
3916666
|
13916666
|
15
|
460000000
|
10000000
|
3833333
|
13833333
|
16
|
450000000
|
10000000
|
3750000
|
13750000
|
17
|
440000000
|
10000000
|
3666666
|
13666666
|
18
|
430000000
|
10000000
|
3583333
|
13583333
|
19
|
420000000
|
10000000
|
3500000
|
13500000
|
20
|
410000000
|
10000000
|
3416666
|
13416666
|
21
|
400000000
|
10000000
|
3333333
|
13333333
|
22
|
390000000
|
10000000
|
3250000
|
13250000
|
23
|
380000000
|
10000000
|
3166666
|
13166666
|
24
|
370000000
|
10000000
|
3083333
|
13083333
|
Bunga yang dibayarkan dalam kredit efektif akan semakin kecil
seiring dengan berkurangnya nilai pokok kredit.
Sehingga dengan nilai suku bunga yang sama, kredit dengan suku
bunga efektif akan jauh lebih ringan dibanding dengan suku bunga flat.
(* Suku bunga yang digunakanan hanya sebagai contoh untuk
memudahkan penghitungan)
Suku bunga KPR anuitas
Suku bunga anuitas menghitung bunga seperti suku bunga efektif,
yaitu berdasarkan sisa pokok kredit yang tersisa dikali dengan bunganya.
Perbedaanya dengan suku bunga efektif adalah, jumlah cicilan setiap bulan
tetap. Maka dengan semakin berkurangnya jumlah bunga cicilan, diimbangi dengan
naiknya jumlah cicilan pokok sehingga jumlah uang yang dibayarkan ke bank
bersifat tetap. Menggunakan perhitungan model ini akan lebih mudah untuk
memprediksi kemampuan cicilan kita, juga cicilan yang dibayarkan kebank
bersifat lebih stabil dan memudahkan proses pembayaran.
Suku bunga floating dan suku bunga fixed
Suku bunga floating adalah suku bunga yang nilainya berubah-ubah
selama masa kredit, suku bunga floating diperbaharui setiap beberapa
bulan sekali mengikuti Suku Bunga BI sebagai acuannya. Keuntungan suku
bunga floating adalah ketika suku bunga BI mengalamin penurunan, maka jumlah
bunga cicilan yang karus kita bayarkan juga menurun. Namun apabila suku bunga
BI naik, maka jumlah cicilan kitapun ikut naik.
Kebalikan dari suku bunga tetap atau fixed adalah nilainya tetap
selama masa kredit, keuntungannya adalah cicilan yang stabil walaupun ekonomi
tidak stabil atau BI Rate naik. Namun apabila terjadi penurunan terhadap BI
Rate, jumlah bunga yang kita bayarkan tidak berkurang (tetap).
Namun banyak bank yang menggunakan gabungan dari 2 jenis suku
bunga ini untuk produk KPR mereka. Untuk beberapa tahun pertama suku bunga yang
digunakan adalah tetap / fixed, kemudian suku bunga floating mengikuti BI rate.
Suku bunga KPR tahun 2015
BI Rate berkisar 7.5% – 8% . Sehingga besar bunga KPR di
bank-bank akan berkisar 9 – 12 % untuk fixed rate, dan 12%-14% untuk floating
ratenya.
Untuk itulah, kami coba melakukan survei langsung untuk melihat
berapa suku bunga yang sebenarnya berlaku saat ini dengan mengunjungi situs web
dari beberapa bank. Hasilnya memang tidak memuaskan, karena sangat jarang bank
yang memberikan informasi terbaru di situs web-nya tentang suku bunga KPR yang dimiliki. Di sinilah
kami hanya mengambil 5 bank yang dapat diambil informasinya.
NAMA BANK
|
SUKU BUNGA KPR
|
Bank BCA
|
·
9% - 9,5% fix rate 1-2 tahun
·
9,5% fix rate 3 tahun
·
10% fix rate 10 tahun
|
Bank Panin
|
·
9,75% fix rate 1 tahun
·
10,75% fix rate 3 tahun
·
12% fix rate 5 tahun
|
CIMB
|
·
9,5% fix rate 1 tahun
·
10,25% fix rate 2 tahun
·
10,50% fix rate 3 tahun
·
10,75% fix rate 5 tahun
|
Bank BTN
|
·
KPR BTN Platinum s.d 150 juta 12% p.a
·
KPR BTN Platinum > 150 juta s/d 350 juta 11,5% p.a
·
KPR BTN Platinum > 350 juta 11,52% p.a
|
Bank Mandiri
|
· Eksisting 13,25% Eff (floating)
|
*data dari web masing-masing Bank
Kabar baiknya, keputusan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) yang
membatasi bunga deposito per awal Oktober 2014 kemarin, membuat suku bunga
kredit perumahan rakyat di berbagai bank ikut turun. Bank-bank besar mulai
menggunting suku bunga kredit, termasuk bunga KPR yang dimilikinya lantaran
biaya dana turun.
Sebagai informasi,
pada aturan terbarunya OJK menetapkan pemberian maksimum suku bunga simpanan
sebesar suku bunga penjaminan LPS yang saat ini sebesar 7,75 persen untuk
nominal simpanan sampai dengan Rp 2 miliar.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar